แบบจำลองการประมาณราคาที่ดินขนาดเล็กบริเวณฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร (Prediction Model for Eastern Bangkok Land Price)

Abstract

              พื้นที่ทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร มีแนวโน้มการแข่งขันและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยจึงเริ่มมองหาที่ดินขนาดเล็กเพื่อนำมาพัฒนาโครงการมากขึ้น งานวิจัยนี้จึงมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อสร้างแบบจำลองการประมาณราคาที่ดินสำหรับบริเวณดังกล่าว เพื่อเป็นประโยชน์กับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดิน โดยใช้แบบจำลองราคาเฮโดนิค (Hedonic Price Model) มาใช้ในการวิเคราะห์ นำมาวิเคราะห์กับข้อมูลราคาประกาศขายที่ดินขนาดเล็กในช่วงเดือนมกราคม พ.ศ. 2561 จำนวน 92 ข้อมูล พบว่าแบบจำลองแบบ ln-ln มีความเหมาะสมที่สุด มีค่า Adjusted R² เท่ากับ 0.821 โดยมี 5 ตัวแปรที่มีผลต่อราคาที่ดินขนาดเล็กบริเวณฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานครเรียงลำดับตามความสำคัญ คือ 1) ระยะทางจากตำแหน่งที่ตั้งที่ดินไปยังบริเวณที่ที่ดินในกรุงเทพมหานครมีมูลค่ามากที่สุด 2) ระยะทางจากตำแหน่งที่ดินไปยังถนนสายหลัก 3) ลักษณะผิวถนนของถนนหน้าที่ดิน 4) ไม่มีข้อจำกัดของผังเมืองในการสร้างที่อยู่อาศัย และ 5) ที่ดินอยู่ติดถนนซอยหลักหรือไม่ นอกจากนี้ยังนำแบบจำลองที่ได้ไปทดสอบความน่าเชื่อถือด้วยวิธีการ Pair sample t-test และ Theil U ซึ่งผลการทดสอบสามารถยอมรับได้ทั้งสองวิธี

              The expansion of development in eastern Bangkok. Cause the more competition in real estate especially small and medium business size. Main objective of this research is creating land price prediction model by using Hedonic Price Model. The dependent variable was land offering price in market. The independent variables were land's properties. The number of 112 land offering prices were collected in January 2018, 92 lands used for generate prediction model and the other 30 lands used for model's accuracy test. The results found that ln-ln model with 8.21 adjusted R² value is the best model. In details, there were 5 variables affected to land offering price are 1) distance from land to the highest value land in Bangkok 2) distance from land to main road 3) road’s surface 4) no limitations of urban regulations to develop residential projects and 5) land connect to main road or not. Moreover, the model was tested for accuracy by pair sample t- test and Theil’s U. The test results were acceptable in both methods.